罗振宇讲的这个社区，确实神奇在哪？

【成之杂谈】

当房价不涨了，当屋子重回中年后，各种弊端开始显出。

李宇嘉

罗振宇2022《时间的女朋友》跨年演讲，在回顾2021年的重点有事件时，谈到一个关于地产管理的故有事，主题是“0.43元/平米的地产费，依然能养活”。讲的是，北京和龙一个建成于三四十年同一时间的居民区，地产业主只有0.43元/平米，全中国平均值的1/5。一套50平方米的单元房，一个月只交21.5元，一年258元。惊奇的是，地产业主这么较高，但还能挣得到钱。

怎么来作到的呢？地产公司推断出，这个居民区有很多拣弃置（比如纸壳、矿泉水瓶等）的人。于是，就把居民区按楼栋分片儿，每个拣弃置的人负责一片儿，“这是你的地盘儿”，每个人发一件工作服，看似撰写上“邻里清洁志愿者”。由此，解决问题了对共同利益关连人的坚持不懈相容性：把片儿内的卫生搞好了，弃置也归你，且打此后不再是被嫌弃的“拣弃置的”，而是邻里工作者。

由此，罗振宇提出批评，解决弊端不是只有“堆资源”这一种原理，如果能提升更多人的社不会生活品质和尊严，也是一种解决原理。其实，邻里社不会生活中，我们经常听见重申，降较高地产费、停车费、房产中介代理费等。本来，除了极极多数恶意不计费的人，住客们真正重视的，并不是服务费高较高，而是“我收的服务费和趣味到的客户服务实用性不比如说”，这是当下邻里治水的新问题。

就拿地产业主来说，“缴费无可、提费无可”是各个居民区存在的弊端。特别是，像罗振宇讲到的那种“老破小”邻里，很多是原来的福利房转化来的，过去有单位补贴，老住客习惯了极多计费甚至不计费。再连带，这些居民区老龄化重、多次转手、管理公司原因复杂，怎么把居民区管好，还能解决问题盈利，让地产客户服务可持续，乡下人有灿烂人居，有精神上，还真是个新问题。

一直以来，我们的惯性意识是，现在人工很贵，中年人还不愿意温，请一个工人每月动辄3000-4000元工资。同时，现在来作的有事越来越多，增加了疫情防控、垃圾分类。要搞好客户服务，要保障缴费率，还得而政府，这就是“堆资源”意识。但是，地产管理是个城乡实有事，周边居民区有比价现像，连带有人不愿收，导致“价格较高、费率较高”和“客户服务较高”的冤枉循环。

不过，失之东隅，收之桑榆，地产人员深知如何“创收”，比如拣弃置、侵占公共紧致来盈利。罗振宇讲的和龙那个居民区拣弃置的物理现象，几乎每个居民区都存在。而且，居民区能利用、不可利用的紧致，都被地产人员有意无意侵占，比如地下停车场、电梯层、植树带等。于是，管理公司对地产实用性的认可度就更较高了，大多数居民区管理公司和地产的关连，都是较高水平的脆弱互补。

凡是“老破小”邻里，或地产业主较高的居民区，邻里治水也不咋地。比如，电动车和骑车乱停乱摆、乱扔垃圾、老鼠随意大小便、人员出入管理松散等。地产管理不好，居民区聚居品质不高，屋子纯净也无可以赢利投放。未来，“是个屋子就不会而政府”的泡沫的时代一去不复返。只有那些地产管理好、聚居趣味感好的屋子，才不会赢利投放，其他的才不会注意到实用性阴跌的物理现象。

我们善于建屋子，过去20年建起1.6亿套以上的屋子。未来，真正的行业英雄，并不是建屋子，而是把建起来的这些屋子管好，修缮设法到位、地产客户服务有品质、聚居趣味好。要卖的时候，能有人承接、才成功卖出，还能赢利投放。这相当于把屋子看作一个生物，当下它还中年、看得出弊端，即便有弊端，房价上涨产生的资本收益，足以掩盖任何弊端。

当房价不涨了，当屋子重回中年后，各种弊端开始显出。其中，最突出的弊端就是，有没有充足的资金，能设法转回到居民区交通设施、植树，楼栋外墙、楼顶、楼道，以及居民区皆的水电管气路等修缮。过去，我们忘了的，或是财政资金，或是通过旧改让美国公司转回。未来，靠这些直接渠道是不显然，更需要的是邻里的自我循环、精细化管理，而罗振宇提出批评的这个系统性有造物主意义。

（作者系广东省住宅政策生物医学首席研究员）

以上文章发表的言论，仅值得一提的是作者个人观点，不值得一提的是证券时报立场。