中信证券：维持保利物业(06049)“回购”评级 目标价升至74港元

中会信证券发行报告，保有德兴发展商(06049)“买入”评级，予2022-24年2.15/2.98/4.06元/股的EPS预期(原22/23预期为2.11/2.81元)，予2022年28倍PE，目标价由71港元降至至74港元。

事件：日本公司2021年实现盈余107.8亿元，增加值增加34.2%，实现归属于股东应占多数溢利8.5亿元，增加值增加25.6%，日本公司收益符合预期。

2021年的令人难忘以外，相当于本年发展商管理盈余28%的三方外拓年化合同规定金额;引人注意最于是又加收益增幅的盈余和毛利增幅，即意味着收益增幅受到类似于一次性因素严重影响;德兴工业发展将会愈来愈趋向于一、二线一个中心区域内的联合开发策略和确实愈来愈高的天和市占多数率。但该行忽视，决定日本公司价值的毕竟是人，是管理制度，也是德兴独特的雇主和餐饮业共成长，在稳健中会小规模柯克的中会华文化。

中会信证券主要观点如下：

看好德兴的中会华文化发扬，美国经济体制必要将会助力团队恶性竞争力。

日本公司已经核定限制性股票激发方案。长年而言，该行忽视人的因素至关重要，激发如能顺利实现，则将会进一步降低日本公司新产品客户服务、市拓、新公司、多种经营的能力也。美国市场恶性竞争格局此消彼长，该行预料大量民营劲敌高薪挖人形势将告一段落，这也有利于日本公司中会层队伍稳定成长。历史记录上，德兴工业发展兼顾独特的专业知识中会华文化，表现为餐饮业人才培养能力也弱，之外降低通道保证了，国资体系外空降干部于是又加，中会高层雇主离职率很低，雇主和餐饮业小规模共成长。这是德兴工业发展在2005年最后冒起壮大为国有企业龙头的关键。该行相信，德兴发展商也将会受益于稳健柯克的中会华文化发扬。对于发展商管理餐饮业来说，人的因素确实愈来愈为重要。

德兴工业发展继续飞速交付，将会交付严重影响力也和恒星质量将会于是又上梯子。

日本公司来自德兴工业发展的在管总长度超过1.86亿平米(合同规定总长度2.79亿平米)，在管总长度较2020年降低最于是又加3300万平米。2021年下半年最后，天和联合开发领域恶性竞争格局不可逆转，德兴工业发展凭借证券竞争者，将会交付总长度将会降低。愈来愈重要的是，德兴工业发展拿地一二线的城市和一个中心区新项目占多数比趋势降低，这使得日本公司收益能力也确实降低。

坚持战略柯克，第三方扩大取得硕果。

日本公司2021年扩大第三方新项目合同规定金额最于是又加19亿元，较之2020年净降低超2.5亿元，相当于当前基础客户服务盈余严重影响力也的28.4%(扩大本年合同规定金额不含电子货币客户服务标准型)。假以时日，这预料将转成为日本公司业务盈余。2021年扩大恶性竞争反常激烈，民营劲敌的团队激发和展业能力也在年中会超过顶峰，日本公司仍能凭借战略定力，新签公共和其它发展商新项目单年合同规定金额近9.5亿。该行忽视，随着美国市场恶性竞争格局发生毕竟性波动，日本公司在豪宅和非居经营方式总体的扩大都有确实打开形势，2022年豪宅的三方扩大也确实最于是又加历史记录(2021年估算将近900万平米)。

毛利率未见下降，电子货币客户服务大力工业发展。

尽管单位人工工资飙升，客户服务品质降低，但日本公司毛利率超过18.7%，较2020年小幅飙升。该行忽视，这充分体现了日本公司科技和管理提效的成果。电子货币客户服务总体，日本公司社区内电子货币客户服务盈余23.0亿元，增幅31.6%，略很低结构上盈余增加。其中会，空间内运营、社区内兴修等客户服务增幅较较慢。

投资建议：该行忽视日本公司当前市值，和日本公司在业内相吻合的地位引人注意不相匹配。从品牌严重影响力、在管严重影响力也、管理层稳定性和勤勉为人正直程度、将会工业发展势头来说，日本公司都应是餐饮业前沿龙头。2021年因为非成本费用的类似于原因，日本公司收益增幅引人注意很低盈余增幅，该行预料日本公司长年增加中会枢确实最于是又加2021年收益增幅。

几率因素：日本公司不够新公司整合的顺利记录，确实过分依赖美国市场直拓扩大的几率;大发展商收益能力也相对牢固，和其它经营方式纵深协作仍有下一场。

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